日本経済新聞の記事「【不動産ニュース】投資用中古マンション、頭打ち傾向強く 都心3区は好調｜日本経済新聞」では投資用中古不動産の平均希望売り出し価格の傾向についての考察がされています。
居住用マンションは前月比3.9％上がっているが、投資マンションはどうなのか。
金利の動向を注視しつつマイナス金利解除、銀行の利上げを受けて市場にどんな変化が生じているのか調査されていました。
エリア毎に6地区に分け、価格を推定
都心3区（千代田区、港区、中央区、1116件）、副都心4区（渋谷区、新宿区、豊島区、文京区、1566件）、城南地区（品川区、目黒区、大田区、821件）、城西地区（世田谷区、杉並区、中野区、840件）、城北地区（練馬区、板橋区、北区、564件）、城東地区（台東区、荒川区、墨田区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区、951件）の6地区にわけての動向を調査していました。
上記のデータを用いて、6つの地区において、最寄り駅から徒歩5分、専有面積25平方メートル、所在階3階、築25年という主な品質が共通する投資用中古マンション価格に換算して半年毎の価格推移を推定されています。
都心3区(千代田区、港区、中央区)は突出。その他のエリアは横ばい傾向
都心3区（港区、千代田区、中央区）は高い人気を維持しており、価格上昇が続いています。これは資金に余裕がある層が投資していると考えられます。相続対策で現金を不動産に換えておきたいという考えもあるかもしれません。
一方その他のエリアは横ばい傾向にある様です。
城北地区（練馬区、板橋区、北区）は城東地区（台東区、荒川区、墨田区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区）を追いかけるように価格が上昇しましたが、現在は同程度の水準となっております。
上記を考慮すると都心3区以外の地区は横ばい傾向が続くのでないでしょうか。
まとめ
投資用不動産市場は、金利上昇や経済状況の不透明感など、様々な要因によって変化しています。投資家の方は、これらの要因をしっかりと理解し、慎重に投資判断を行うことが重要です。
今回取り上げた考察で感じた事は以下の3点になります。
居住マンションの価格上昇の勢いに投資マンションが追従できていない。
居住用マンションはコロナ後以降、戸建てではなくマンション需要が高く、売りたい人と買いたい人の需要と供給がマッチしていたこともあり、これまで以上の値上がりが見込めていたと思います。
反面、投資用マンションも値上がりしていたが、収益物件という点を考えると、家賃をあげない限り、物件価格の上昇は見込めないでしょう。
マイナス金利解除の影響
参考記事でも語られている通り、金利上昇は不動産市場に影響を与えるほどでは無いと考える方も多いとは思いますが、不動産価格に軽微ではあるが影響を及ぼしているのではないでしょうか。
金利が上がる事で純収益では元利返済額を払えなくなる可能性もあります。その場合自己資金を増やすか、購入価格を下げるしか方法がありません。
また下がる前に売りたい投資家が増えていることもあり、価格自体は現状で下降傾向にあり、今後さらに価格の下落が強くなるのでないかと考えられます。
購入・売却を考えているへ
今後金利が上がり続けることが懸念されます。購入を考えている方は、返済額を家賃で賄えなくなり、毎月の手出し額が大きくなってしまう可能性が出ております。それを念頭に入れていただき、慎重な姿勢で購入物件を探すことが重要になってきます。
現状では、不動産投資需要が下がる可能性が高いと考えられます。
現在所有されている投資物件が資産価値の上限に来ていると見る意見も見受けられます。
所有物件の価値が下落いていない、今のうちに手放す選択肢を持っても良いのではないでしょうか。
