「楽待不動産投資新聞」に掲載された記事「高値掴みの危険性も？ 「逆ざや」状態のサブリース物件、悪質な販売手法に注意注釈」によると、近年、マスターリース付きの物件について、サブリース業者が入居者から受け取る賃料よりもオーナーに支払う賃料の方が高いという「逆ざや」状態で販売するという手法で、トラブルとなっている事例が見られます。東京地裁は、サブリース賃料が逆ざや状態となっていることを、売主業者らが購入するオーナーに向けて事前に説明しなかったためにオーナーが損害を負ったとして、業者らに損害賠償を命じる判決を言い渡しました。
出典／楽待不動産投資新聞「高値掴みの危険性も？ 「逆ざや」状態のサブリース物件、悪質な販売手法に注意」https://www.rakumachi.jp/news/column/324363
逆ざやサブリース物件の問題点
入居者が本来支払ってる賃料に対して、逆ざやサブリースをすることにより、オーナーに支払ってる賃料を高く設定し、高利回りを確保する為、売買価格を上げる仕組みを作っています。
逆ザヤサブリースを所有している際にもたらす事としては、本来の賃料で査定した場合、残りの住宅ローンに対して売却金額が大きく下回ってしまい、担保割れとなってしまいます。
不動産は住宅ローンの残債を残した状態で売却することはできない為、逆ザヤサブリースで購入したオーナー様の多くは頭を抱えています。
もちろん、逆ざや状態であったとしてもマスターリース賃料が10万円のまま支払われ続けるのなら問題ありません。
しかし現実には、後にマスターリース賃料を相場まで減額する（そのような事が可能な契約条項になっています）ケースがあります。
また、ひどい場合はサブリース業者がオーナーへの支払いを行わずに未払いのまま逃げ、あるいは倒産してしまうという事例もありました。売主業者とサブリース業者が結託し、売却利益だけを確保して逃げてしまうのです。
上記の様な手法で投資家が被害にあうケースが近年増えてきているそうです。
訴訟を起こせるケースも
参考記事ではマスターリースを購入したオーナーら6名が、売主業者とサブリース業者等を訴え、逆ざや状態になっている物件に対しての説明義務違反によって不法行為が成立した例を挙げています。
最終的には自己責任になってしまう事も
実際に逆ざや状態の物件を購入してしまった場合は、泣き寝入りしてしまう事例が多いのが実態です。
物件の価格と月々の収支のみで購入を決定してしまうと、場合によっては取り返しのつかない事態になる事もあり得ます。
相場賃料からサブリース賃料が適正かどうかを判断し、購入を判断するのが良いでしょう。
全てのサブリース物件が詐欺の様な悪質な販売ではありません。今回の様な問題点に対してもしっかり説明をしてくれるサブリース会社に相談し、悪質な販売手法に騙されない様に購入を検討すべきです。
